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鹽城去化周期66個月? 真相是……

來源:GO房網2019-10-17 14:27
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網上瘋傳一張城市去化周期表,其中鹽城去化周期高達66個月,讓網友“咋舌”!

前不久,網上瘋傳一張城市去化周期表,其中鹽城去化周期高達66個月,讓網友“咋舌”!“怎么可能”、“肯定不對”、“沒這么多”……等評論霸屏!的確,經歷瘋漲后的鹽城樓市,盡管面臨下行壓力,庫存量再度突破2萬,但去化周期高達66個月,是萬萬不可能的!那么真實情況究竟是怎樣的呢?

網傳去化周期 實為土地庫存去化周期

搜索發現,網上流傳的去化周期表,實為“40城土地庫存去化周期(月)”【如下圖】,數據來源于易居研究院。最新發表的數據是2019年8月份40個城市土地庫存情況,鹽城土地庫存去化周期為64個月,略有好轉。

據文章解釋,土地庫存去化周期 = 土地庫存面積/最近12個月新建商品房成交面積平均值。隨后GO房網小編致電易居房地產研究院得知,當月土地庫存面積為全鹽城(包括縣區鎮)當月累計土地掛牌量除去已開發地塊量【除工業、學校、加油站等特別用途用地】,其中已開發地塊默認為距離成交之日起18個月的地塊。新建商品房成交數據統計范圍也是全鹽城。

舉個例子,某塊地2019年10月成交,18個月后將默認為已開發地塊,不再算作土地庫存量。

由此可知,表中土地庫存去化周期為理想狀態下整個鹽城土地市場的去化情況,對大市區土地市場參考意義并不大,對大市區樓市走向的影響更無從談起!

購房者看這里!各板塊最新去化周期

對比購房者而言,相比土地庫存去化周期,房源去化周期的導向性更有效。“金九”遠去,鹽城樓市經歷一場供/需博弈后,截止到10月4日,鹽城市區商品房住宅存量約23598套(除周邊鄉鎮以及部分擁有拆遷安置房的項目),面積約324.36萬㎡。

注:去化周期按各板塊近一年平均去化量計算

城西

城西板塊【包括高新區】是所有板塊中去化周期最短的,為10個月,一方面板塊項目少,另一方面是品牌項目較多,市場熱度較高,加之“金九”品牌項目——通銀森林紅郡青年華都悅雋時代等項目加推,房價更加“親民”房源業態豐富,性價比更高,適合剛需、改善等市場需求,后期去化不用愁。

城南

城南板塊去化周期為12.4個月,排第二。從整個樓市成交來看,9月份住宅成交過百的三個項目中,兩個來自城南,分別是中海萬錦公館錦盛豪庭,前者位于炙熱的南海未來城板塊,后者學區優勢明顯,相比其它項目這兩者堪稱剛需盤。后期隨著剛需房源收尾,城南進入全“改善”時代,去化周期將有所拉長。

河東

河東板塊這匹樓市“黑馬”,目前去化周期同樣是12.4個月。這主要得益于三期高架、高鐵站、醫院、學校等城建紅利刺激,加之中梁首府壹號城東寶龍廣場文璟臻苑等熱銷項目頻頻加推吸睛;恒大、保利、錦苑等購房優惠刺激,盡管庫存量最多,但購房需求旺盛,去化可觀。

城西南

城西南板塊經過“金九”后,庫存量所有增加,這是因為碧桂園鳳凰城北地塊、新城吾悅廣場豐盛名望府的加推,以及錢江綠洲怡和園幸福里盛世明都等尾盤清倉,后期隨著觀棠府、富力科創城等新盤的加入,供應變得更加充足,去化或更吃力。

市中心

市中心板塊因先鋒島商圈興起、棚改等利好,去化加快,截止10月初板塊房源去化周期為14.7個月。老盤文澤府邸萬泰時代城紫御府等再度“走紅”,大公館同曦文昌府鳳凰匯天辰府等去化加快,后期隨著通銀天璟杰仕豪庭天樾、朝陽華府等新盤入市,供應更加充足,但居住環境不太理想,價格又高,想快速去化需要各大樓盤“亮劍”。

城北

城北板塊庫存量不是最多,但去化周期是幾個板塊中最長的,為15.8個月。這個板塊項目不多,多數已經尾盤,區域最大城市綜合體——紅星愛琴海購物廣場的商業綜合體明年開業,又位于城北宜居區域,周邊交通便捷,生活方便,市場熱度很高,同時也是“金九”樓市成交破百的項目,將成為板塊銷量“擔當”。德惠尚書府通銀紅堡莊園嘉業上郡等項目因學校優勢,價格不高,也是剛需置業鹽城的不錯選擇。

結語

“金九”成交行情透露出,具有高性價比、配套優勢、發展前景好等特點的房源,總是成為板塊的領跑者,這也說明了購房者愈加理性。因此各大樓盤應根據項目實況,綜合市場,合理定價,才是吸引購房者出手的法寶。

鹽城樓市 去化周期 責任編輯:未名

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